Hausbau: Ihr Weg zum eigenen Traumhaus

Den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und ein Haus zu bauen, stellt für die meisten Menschen eine der größten Investitionen im Leben dar. Die allermeisten tätigen sie nur ein einziges Mal.

Damit das Vorhaben gelingt und der Einzug in die eigenen vier Wände ohne Probleme verläuft, ist eine langfristige und umfangreiche Planung wichtig.

Was Sie beim Hausbau beachten sollten, wie viel ein Hausbau kostet und wie Sie ein passendes Grundstück finden, erfahren Sie hier.

Bevor Sie mit der Planung Ihres Hausbaus beginnen, müssen Sie ein geeignetes Baugrundstück finden, das zum Verkauf steht. Und das ist gar nicht so einfach. Schließlich muss das Baugrundstück Ihren Vorstellungen entsprechen.

Gerade in Städten wird es immer schwieriger, ein Baugrundstück mit der richtigen Lage, Umgebung und Infrastruktur zu finden, das im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegt. Es empfiehlt sich daher, in Randgebieten zu suchen, dort sind Baugrundstücke in der Regel günstiger.

Um die Suche zu erleichtern, sollten Sie zunächst eine Checkliste erstellen: Je genauer Sie sich überlegen, welche Bedürfnisse und Anforderungen das Baugrundstück erfüllen muss, desto schneller können Sie die Auswahl eingrenzen.

Die entscheidenden Kriterien sind häufig:

• Die Größe des Grundstücks
• Die Lage
• Die Nachbarschaft
• Die Verkehrsanbindung
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen in der Umgebung

Außerdem sollten Sie direkt zu Beginn Ihren Finanzrahmen klären. Wie viel Budget Sie für den Grundstückskauf zur Verfügung haben, grenzt die Suche nach einem passenden Angebot nochmals ein.

Sind diese Fragen geklärt, geht die Suche nach freien Grundstücken erst richtig los. Wer ein Baugrundstück finden will, wendet sich in den meisten Fällen an einen örtlichen Bauträger.

Weitere Möglichkeiten sind Immobilienportale im Internet oder Anzeigenseiten in lokalen Zeitungen. Hier gibt es auch Hinweise auf Auktionen und Zwangsversteigerungen.

Zusätzlich können Sie bei der Gemeinde nachfragen, die Immobilienabteilung eines Geldinstituts kontaktieren oder einen Makler engagieren.

Haben Sie ein geeignetes Grundstück gefunden, sollten Sie dieses kritisch auf Bebaubarkeit prüfen und die Vorgaben des Bebauungsplans einsehen. Damit gehen Sie sicher, dass Sie dort tatsächlich mit dem Hausbau starten können und keine Einschränkungen oder andere Baugenehmigungen vorliegen.

Holen Sie unbedingt auch ein Bodengutachten ein, das die Bodenbeschaffenheit prüft, um Probleme beim Bau zu vermeiden. Ungünstige Bodenbeschaffenheiten auf der Grundstücksfläche, etwa ein hoher Grundwasserstand oder Aufschüttungen aus der Vergangenheit, können beim Bau zu Problemen führen und das Projekt verteuern.

Des Weiteren sollten Sie kontrollieren, ob es Altlasten auf dem Grundstück gibt.

Doppelhaus, Reihenhaus, ein Mehrgenerationenhaus für die gesamte Familie oder ein minimalistisches Tiny House?

Bevor es an die konkrete Planung Ihres Hausbaus geht, sollten Sie sich auf einen bestimmten Haustyp festlegen. Das ist deswegen wichtig, weil die Wahl des Hauses sowohl das benötigte Grundstück als auch die Planung selbst beeinflusst.

• Möchten Sie möglichst schnell einziehen, eignet sich ein Fertighaus.
• Legen Sie gerne selbst Hand an, wählen Sie ein Ausbauhaus.
• Haben Sie ganz individuelle Vorstellungen, empfiehlt sich ein Architektenhaus.
• Benötigen Sie maximale Barrierefreiheit, bietet sich ein Bungalow an.
• Befindet sich das Grundstück in Hanglage, könnte ein Split-Level-Haus das richtige sein.

Sie merken: Die detaillierte Planung des Hauses ist für Bauherren mit viel Aufwand verbunden – es gilt viele Fragen zu klären und Entscheidungen zu treffen.

Doch wer sorgfältig recherchiert, indem er sich online informiert, Messen besucht, Baufirmen kontaktiert oder sich mit anderen Bauherren austauscht, wird typische Fehler bei der Planung des Hausbaus vermeiden können.

Die Detailplanung erfolgt anschließend gemeinsam mit einem Architekten. Hier entsteht der finale Grundriss für Ihren Hausbau, der für die Bauantragsstellung genutzt wird. Diese maßstabsgetreue, zweidimensionale Zeichnung gibt die räumlichen Gegebenheiten an.

Vergessen Sie dabei nicht, Ihre individuellen Anforderungen, etwa hinsichtlich Zimmergröße und Nutzung der Zimmer – als Hobbyraum oder Waschküche – in die Planung zu integrieren.

Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, ist eine solide Baufinanzierung wichtig. Deswegen empfiehlt es sich, früh genug zu überlegen, wie viel Geld man für den Hausbau ausgeben kann.

Einen Finanzrahmen abzustecken und einen Finanzierungsplan aufzustellen, macht vieles einfacher. Sinnvoll ist auch eine Modellrechnung mit dem Haus seiner Wahl.

Die wenigsten Menschen können den kompletten Hausbau mit Eigenkapital realisieren und müssen einen Hauskredit aufnehmen.

Der erste Schritt in Richtung eigener Immobilie führt über Eigenkapital. Dieses ist immer notwendig und kann zum Beispiel über einen Bausparvertrag angespart werden.

Das Eigenkapital sollte reichen, um die für den Kauf nötigen Nebenkosten zu bezahlen. Dazu gehören Notarkosten, Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen die Nebenkosten zwischen 5 % und 15 % des Kaufpreises.

Für eine Immobilienfinanzierung mit günstigen Konditionen ist eine Eigenkapitalquote von 20 % - 30 % empfehlenswert.

Manche Finanzdienstleister fordern ein gewisses Eigenkapital, um Sicherheit bei der Finanzierung des Hausbaus zu haben. Dazu gehört auch, dass einer der Kreditnehmer eine Risikolebensversicherung hinterlegt. Diese springt im Todesfall ein, deckelt die geliehene Summe und übernimmt die Kreditabzahlung.

Wenn Sie Ihr Baugrundstück gefunden, Ihr Traumhaus geplant, die Finanzierung gesichert und die Baufirma beauftragt haben, beginnt die Bauphase.

Der erste Schritt des Hausbaus sind normalerweise die Erdarbeiten. Sie legen den Grundstein für weitere Arbeiten, etwa den Bau des Fundaments und des Kellers, der Einfahrt oder den Pool.

Anschließend müssen alle Hausanschlüsse gelegt werden, damit Sie Gas, Erdwärme, Strom und Wasser beziehen können und das Abwasser abfließen kann. Um Telefon und Internet installieren zu können, muss Ihr Haus an das Versorgungsnetz angeschlossen werden.

Die Bauphase ist immer stressig – muss aber nicht mit unnötigen Sorgen einhergehen. Daher ist es ratsam, dass Sie als Bauherr die Fortschritte auf der Baustelle überprüfen, zwischendurch auch gemeinsam mit dem Architekten oder dem Bausachverständigen.

Im besten Fall führen Sie ein Bautagebuch und dokumentieren den Bau Ihres Traumhauses detailliert. Prüfen Sie bei jedem Baustellentermin, ob alle Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden und machen Sie Fotos.

Wichtige Meilensteine sind zum Beispiel:

• Die Fertigstellung der Bodenplatte
• Der fertige Rohbau
• Die Sanitärinstallation
• Verputzte Wände

Bei der finalen Hausabnahme sollten Sie erneut besonders aufmerksam auf Baumängel prüfen. Auch hier bietet es sich an, das Haus mit einem Bauunternehmer oder Ihrem Bausachverständigen zu begehen, um keine Mängel zu übersehen.

Listen Sie etwaige Mängel auf und lassen Sie diese beseitigen, bevor Sie die Schlusszahlung tätigen. Der Hausbau ist erst dann fertiggestellt, wenn Sie bei der letzten Baubegehung zufrieden sind.

Wenn Sie einen Hausbau planen, sollten Sie immer einen guten Überblick über Ihre finanzielle Situation haben. Je nachdem, wo das Eigenheim liegt, wie viele Quadratmeter und welche Ausstattung es hat, unterscheiden sich die Preise für den Hausbau.

Um ein Gefühl für die Kosten zu bekommen, sollten Sie mindestens 1.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Wer nur ein kleines Budget zur Verfügung hat, kann zum Beispiel auf einen einfacheren Grundriss setzen, bei einem Ausbauhaus selbst Hand anlegen oder auf den Keller verzichten.

Kosten für das Grundstück

• Grundstück
• Notarkosten
• Grundschuldbestellung
• Grundbucheintrag
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision

Kosten für den Hausbau

• Bodenplatte oder Keller
• Rohbau
• Fassade
• Dämmung
• Dach
• Fenster
• Türen
• Elektrik
• Heizung
• Sanitärinstallation
• Fliesen
• Treppe

Baunebenkosten

• Baugenehmigung
• Bodengutachten
• Erschließung
• Vermessung
• Versicherungen

Grundsätzlich können die Kosten für den Neubau eines Hauses, das Sie selbst bewohnen, nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Es gibt dennoch eine Möglichkeit, verschiedene Leistungen im Hausbau für die Eigennutzung in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend zu machen. Nämlich dann, wenn Sie schon in das Haus eingezogen sind und nachträglich Bau- beziehungsweise Handwerkerkosten für die Renovierung oder Sanierung anfallen.

Das gilt nicht für Baumaterialien, aber für Arbeitskosten, etwa für Lohnkosten auf Handwerkerrechnungen. So können Sie die Einkommensteuerlast jährlich bis zu 1.200 € reduzieren. Es sei denn, die Arbeiten – für den Bau von energieeffizienten Häusern – werden öffentlich gefördert.

In der Regel sind eine Inanspruchnahme einer KfW-Förderung und Steuerermäßigung nicht gleichzeitig möglich.

Vertrauensmann

Dr. Uwe Marewski

Beratung nach telefonischer Vereinbarung